En los últimos años el municipio Chacao viene aumentando intensivamente su actividad comercial, institucional y de servicios. Para algunos de sus habitantes, este parece haberse convertido en el nuevo centro de Caracas. Solo basta con transitar la avenida Francisco de Miranda para advertir la construcción de cuatro centros comerciales, dos de ellos ubicados en La Castellana que ocupan alrededor de 12.000 metros cuadrados de actividad comercial construida.
En febrero de este año, la Alcaldía de Chacao abrió una consulta pública digital sobre el proyecto de ordenanza de zonificación para las urbanizaciones Bello Campo y El Dorado, identificada por la Alcaldía de Chacao como un plan estratégico sectorial que habilitará un proceso de ordenación urbanística.
Pero a este plan se le opusieron vecinos y vecinas del municipio Chacao, quienes crearon la campaña “No al plan Chacao Sur” y se movilizaron hasta la sede de la Cámara Municipal para impedir su aprobación el pasado 4 de abril. A esta acción le siguió la entrega de dos cartas dirigidas a la presidenta de la Cámara Municipal Rosalinda Molina, con una serie de cuestionamientos y un llamado a la acción conjunta.
De ser implementada esta ordenanza se produciría “una redensificación a lo bestia, una cosa muy espeluznante desde el punto de vista urbano, porque plantea hacer realidad todo aquello que las recomendaciones internacionales indican que no debe seguirse haciendo para que la ciudades sean unos entornos sostenibles”, explica la arquitecta y vecina de Chacao Melín Navas, quien además advierte que la elevada presión comercial sobre la zona puede derivar en una expulsión de sus habitantes.
Después de estas acciones de rechazo, las diversas organizaciones vecinales estaban a la espera de ser convocadas a unas mesas técnicas de trabajo para discutir criterios, ámbitos y lineamientos de esta ordenanza, pero fueron sorprendidos por la información de que la ordenanza ya se encuentra en segunda discusión dentro de la Cámara Municipal.
El negocio de la zonificación
Este proceso de rezonificación o cambios de uso del suelo urbano comenzó a suceder en otras zonas de Caracas. Recientemente en Las Mercedes, que desde 1998 hasta ahora lleva cuatro ordenanzas de zonificación y, entre otros aspectos, aumentó en 400% la cantidad de habitantes permitidos por hectáreas y, sobre todo, el porcentaje de construcción. En su imagen actual prevalecen inmensos edificios de cristal, muchos de los cuales son oficinas vacías.
A criterio de Juan Carlos Rodríguez, arquitecto y vocero del movimiento de pobladores y pobladoras, esta tendencia comienza a suceder en escalada como estrategia de grupos políticos y económicos de invertir dinero en negocios más fáciles a la inversión en proyectos para el desarrollo productivo, en un momento en que la economía nacional comienza a vivir un proceso de reactivación.
En particular, comenta Rodríguez, esta ordenanza de Bello campo y El Dorado responde a la necesidad de ciertos sectores de invertir excedentes de capital en el negocio inmobiliario, en una zona cuyos terrenos son considerados actualmente «el lomito de Caracas». “Esa ordenanza genera un negocio de 305.000 metros cuadrados nuevos. Estamos hablando de una operación de 2.000 millones de dólares en construcción. Eso luego se puede convertir en 20 veces este valor por la vía del mercado financiero”.
«El nicho inmobiliario ha sido históricamente, no solo aquí en Venezuela sino en todas partes del mundo, una especie de hoyo negro de absorción de excedentes de capital (…) Pasas de la especulación inmobiliaria, que es esto de incrementar el valor del terreno por cambio de uso, y después construyes y vendes en el mercado inmobiliario, que es un negocio donde tú sacas cinco veces tu capital inicial. Luego lo conviertes en activo financiero y le sacas veinte veces su valor o más (…). Es lo que se llama la financiarización de la vivienda y el espacio urbano”, argumenta Rodríguez.
Para convertir un activo físico en un activo financiero habría que convertirlo en deuda. Pero, en Venezuela, todavía los bienes inmuebles no se puedan convertir en deuda por la Ley del Deudor Hipotecario, vigente desde 2005, que restringe los créditos en el mercado inmobiliario. Nadie se puede endeudar hoy para comprar una casa o una oficina.
“Esta fue una de las primeras leyes de vivienda, incluso antes de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, una especie de ley de emergencia, ¿en qué sentido?, en que el tema de los créditos indexados, las cuotas balón, los intereses sobre intereses se estaban comiendo a la gente”, continúa el vocero del movimiento de pobladores.
Sin embargo, la Cámara Inmobiliaria y la Cámara Venezolana de la Construcción están pidiendo la apertura de créditos hipotecarios para la compra-venta de viviendas que permita incrementar el precio de las viviendas, y créditos al constructor para poder reactivar la actividad de la construcción. Según la Cámara de la Construcción, el sector enfrenta un 98 % de caída del valor agregado bruto desde el 2012. Ambas cámaras están pidiendo la reforma de la Ley del Deudor Hipotecario.
Pese a la restricción también de la cartera de crédito bancario para la construcción, la Cámara Inmobiliaria reconoce que hay una sobreoferta de oficinas. Existen 500.000 metros cuadrados de oficinas vacías en Caracas que no tienen colocación, apenas se pudieron colocar unas 100.000 el año pasado. Para tener una dimensión del alcance de estos números, Rodríguez aclara que en 2.000 metros cuadrados se podrían construir 6.700 viviendas.
La preocupación que desde el movimiento de pobladores que hace vida en la zona se reitera, sobre lo que podría ocurrir en Chacao, es cómo el crecimiento exponencial de la actividad constructiva a razón del negocio inmobiliario permite que avance un modelo de ciudad que expulsa a la gente de su dinámica residencial y de convivencia.
Problemas y efectos de la ordenanza
En las imágenes y la nomenclatura de esta ordenanza que incorpora el término de usos mixtos -residencial y comercial- se aprecia la magnitud de la redensificación que implicaría, con construcciones que pueden ser de 12 a 18 pisos.
Para ilustrarlo, Melín Navas explica que esto supone “siete pisos más de los que tienen los edificios residenciales que hay desde el distribuidor hasta la Plaza Altamira (…) está planteándose una redensificación de lo que hay ahora, que es más o menos 200 habitantes por hectárea, a casi 900 habitantes por hectáreas. Eso es redensificación de cuatro veces más de lo que hay actualmente”. Esta posibilidad incluye incorporar más comercio metropolitano con tres niveles de estacionamiento a nivel de calle.
Pero, a su vez, excluye la ampliación de la red de servicios básicos que tiene el municipio. Toda ordenanza debe contener un programa de “actuaciones urbanísticas” que permitan dotar de servicios y equipamiento lo que se va a instalar o construir, sea cual sea la escala del plan que realice, explica Juan Carlos Rodríguez: “Si yo voy a hacer toda esta reconversión debo invertir en infraestructura, en equipamiento urbano, tengo que hacer un colector nuevo, tengo que ampliar las vías, tengo que dotar de electricidad porque la capacidad actual no da, tengo que ampliar las redes de gas, de teléfono, etc. La única actuación urbanística que plantea la ordenanza es ampliar las aceras”.
Estos edificios de oficinas y comercios, por otra parte, no prevén espacios públicos suficientes, en una zona que cuenta con pocos. “Hay una desproporción entre la masa edificada, el concreto que se piensa instalar ahí, con el espacio de encuentro de los vecinos. Eso afecta la calidad de relaciones humanas que se pueden tejer. Si a eso le sumas que vivimos en una ciudad donde ha habido una deforestación enorme, entonces la situación de contaminación, ruido y tráfico va a ser realmente insoportable”, señala la arquitecta Navas.
Según su perspectiva, otro de los elementos críticos de la ordenanza es que se excluye del plan a los dos sectores populares de la zona que sería fundamental incorporar en cualquier plan estratégico de la municipalidad, “sobre todo porque esos sectores están construidos sobre zonas de quebradas, que tienen un riesgo más elevado de inundaciones (…) estos sectores populares van a quedar encañonados entre esos edificios y van a tener una ventilación y una iluminación insuficientes. Es necesario tomar medidas públicas adecuadas para que esos vecinos no se vean perjudicados o desplazados”.
A este conjunto de cuestionamientos se le suma una lectura ecológica que desde la investigación académica realiza la geógrafa Karenia Córdova, directora del Instituto de Geografía de la UCV, quien participó de un foro organizado por la Asociación Civil de vecinos de El Dorado y el Grupo Sendero Urbano, en los espacios del Banco del Libro el pasado 8 de junio: “Evolución de las Islas Térmicas Urbanas en el sector Bello Campo-El Dorado-La Floresta”.
Las islas térmicas son lo que se conoce como los domos de calor que se da por excesiva concentración de concreto y de materiales altamente reflexivos que rebotan la luz del sol, escasa vegetación arbórea comprometida por su salud o ubicación, deficiencia de espacios públicos de parques, de suelos permeables que permitan que se absorban mayor cantidad de humedad en el suelo.
La posibilidad de que esta zona de Chacao se convierta en una isla térmica viene avanzando. La profesora reportó un aumento de ocho grados (8°) temperatura en el sector Bello Campo y El Dorado del 2010 al 2021, período estudiado por la profesora Córdova.
¿Y el Plan de Desarrollo Urbano Local?
Esta ordenanza de Bello Campo y El Dorado tiene otros dos grandes problemas. El primero es que no existe la figura de “plan estratégico” dentro de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (1991). “Después de los PDUL vienen los planes especiales, que son unos planes más chiquitos que tú haces en un barrio, en un casco histórico, zonas a las que no les puedes dar el mismo tratamiento”, aclara Rodríguez. Lo que corresponde diseñar para aprobar planes de zonificación o reurbanización dentro de un municipio es un Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL).
Y ahí aparece el segundo problema. Con el diseño y posible aprobación de esta ordenanza a espaldas de las y los vecinos, la Alcaldía desconoce el proceso previo vivido de construcción del Plan de Desarrollo Urbano Local del municipio Chacao, entre los años 2003 y 2017. Durante ese proceso, se habían conformado unas mesas técnicas de trabajo entre vecinos y personal de la Alcaldía que construyó criterios, ámbitos y lineamientos técnicos, sociales y culturales que se plasmaron en un documento de más de 100 páginas.
“El principal criterio que nosotros planteamos y que articuló todas las áreas sobre las que hicimos propuestas fue tanta residencialidad como sea posible, tanto comercio como sea necesario. Porque nosotros entendimos y seguimos entendiendo que para que exista ciudad la residencialidad es fundamental”, expresa Melín Navas para explicar el enfoque central de ese trabajo conjunto.
Para Moisés Carvallo, quien fue Director Ejecutivo de Gestión Social del municipio Chacao entre los años 2000 y 2008 y, posteriormente, Director General entre 2013 y 2018, lo que debe aprobarse previo a cualquier plan especial o estratégico es la “Ordenanza Estratégica Reguladora del Desarrollo Urbano en el Municipio Chacao”. Este fue un acuerdo (N° 117-19) firmado por la Cámara Municipal en 2019 donde se estableció que se debían definir legalmente los criterios que orientarían de manera integral y coherente cualquier acción en materia de gestión urbana.
“Cualquier esfuerzo de rezonificación debe ir acompañado de todos los elementos técnicos de dotación vial, servicios, seguridad que permitan que la ciudad sea vivible. El tema ambiental y de riesgo también debe ser considerado, eso solo es posible con un instrumento normativo que regule los temas urbanos y los armonice con las variables, económica, ambiental y social. Eso en Chacao no se está haciendo y, por ello, se intenta avanzar de espaldas a los ciudadanos, impidiendo su activa participación y opinión”.
Carvallo destaca la importancia de vincular estos planes con la memoria histórica constructiva, el manejo resiliente y sustentable del ambiente, la dotación de servicios públicos más eficientes, regulares y que promuevan el bienestar y la movilidad alternativa. Pero, lo que advierte es que se transita hacia una densificación de la ciudad, con el incremento de la oferta comercial, sin atender, los temas sociales y humanos.
El acuerdo sobre la “Ordenanza Estratégica Reguladora”, a la que hace mención Moisés Carvallo, fue producto de una amplia discusión dentro de las mesas técnicas y era lo que en términos más informales se llamó una ordenanza paraguas. Para Melín Navas, ésta sería algo como “una justificación o exposición de motivos sobre la necesidad de actualización y renovación del municipio y que, en consecuencia, definiría las áreas, los lineamientos y los criterios a partir de los cuales se trazaría una hoja de ruta donde se decidiera cuál es la zona más crítica o la más priorizada y sus razones”.
Uno de los aspectos más novedosos de esta propuesta previa, comenta Navas, es que no solo se quedaba en zonificación y uso, sino que tenía un capítulo completo dedicado al tema del ambiente y otro al patrimonio urbano que son áreas que por lo general quedan por fuera de los planes de desarrollo urbano tradicionalmente en Venezuela.
Si en algún coinciden las distintas posiciones es en que esta zona requiere una reconversión urbana, pero la manera de hacerla debe ser desde la planificación participativa que contempla la Ley, la Constitución y exigen las y los vecinos de Chacao. Una de las propuestas que pusieron sobre la mesa, además de participar de su diseño, fue realizar un referéndum consultivo sobre esta ordenanza, para que todas y todos los vecinos puedan expresar su opinión.
